Успешный проект по строительству, реконструкции, техническому переоснащению здания всегда начинается с оформления комплекта Исходно-разрешительной документации (ИРД), в котором определяются предельно допустимые параметры, объемно-качественные характеристики и технико-экономические показатели будущего объекта недвижимости.
Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.
Исходно-разрешительная документация для проектирования и строительства так же разрабатывается в соответствии с Распоряжением Москомархитектуры г. Москвы от 8 апреля 1997 г. № 273-РМ «Положение о порядке подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города Москвы».
Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:
- распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
- технические условия;
- разрешения;
- материалы инженерных изысканий;
- согласования и утверждения;
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.
Основание для подготовки исходно-разрешительной документации
- Основанием для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство объекта и аренду для этих целей земельного участка является:
- - правовой акт городской администрации или органа местного самоуправления.
- Основанием для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство объекта с оформленными земельными отношениями является:
- - письмо-заявка Заказчика.
Исходно-разрешительная документация для нового строительства включает:
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ
- корректировка существующего проекта планировки территории
- разработка предпроектных проработок на объект
- градостроительные обоснования размещения объекта
- разработка схем инженерного обеспечения
- расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них
- разработка заключений по участку компенсационного озеленения
- расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей
- получение дополнительных согласований
- подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов
- Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов:
- I. Прединвестиционного. Разработка проекта планировки территории.
- II. Инвестиционного. Разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.
Данные о собственности
- Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
- Договор аренды участка (при аренде)
- Акт выбора земельного участка (при аренде)
- Кадастровый план участка
- Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей
Утвержденная градостроительная документация
- Материалы территориального планирования населенного пункта
- Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
- Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
Решения Администрации
- Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
- Разрешение на снос зданий
- Разрешение на вырубку зеленых насаждений
- Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой;
Материалы инженерных изысканий
- Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
- Отчет об инженерно-геологических изысканиях
- Отчет об инженерно-экологических изысканиях
- Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях
Акты и заключения надзорных служб
- Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
- Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
- Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
- Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
- Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
- Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
- Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
- Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
- Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
- Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС
Технические условия
- Водопровод
- Канализация бытовая
- Канализация ливневая
- Теплоснабжение
- Газоснабжение
- Электроснабжение
- Телефонизация и радиофикация
- Вывоз ТБО
- ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД
Дополнительные акты и заключения
- Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
- Акт обследования конструкций существующих зданий
- Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
- Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
- Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
- ОВОС
- Другие необходимые согласования.